رؤساء شركات عقارية: نطالب الحكومة بتيسير تراخيص الأراضي وتعزيز الشراكة بين القطاعين العام والخاص

ناقشت جلسة «الاستثمار العقاري كنموذج للشراكة بين القطاعين العام والخاص»، ضمن فعاليات مؤتمر Egypt Economic Outlook، سبل تعزيز التعاون بين الدولة والمطورين العقاريين لتعظيم الاستفادة من الأصول والأراضي، وزيادة الاستثمارات في القطاع العقاري، إلى جانب أبرز التحديات التي تواجه المطورين، وفي مقدمتها بطء إجراءات التراخيص وتوصيل المرافق، والحاجة إلى عقود عادلة ومرونة أكبر في التعامل مع الأراضي الاستثمارية، ووضع آليات واضحة لاختيار المطورين وفقاً لقدراتهم الفنية والمالية، مع التوسع في نماذج الشراكة والصناديق الاستثمارية لدعم الشركات الصغيرة والمتوسطة.
أكد المهندس صادق سليمان، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة المعادي للتنمية والتعمير، أن الشراكة بين القطاعين العام والخاص تمثل أحد الحلول الرئيسية لتعظيم الاستفادة من الأصول العقارية المملوكة للدولة، من خلال تحقيق التكامل بين الإمكانات والموارد التي يمتلكها كل قطاع، بما يحقق عوائد اقتصادية وتنموية للطرفين.
وأوضح سليمان أن الشراكة بين القطاعين العام والخاص ليست مفهوماً جديداً، بل هي نموذج قائم منذ سنوات طويلة في مختلف الأنشطة الصناعية والتجارية، ويعتمد على الاستفادة من المزايا النسبية لكل طرف؛ حيث يمتلك القطاع العام الموارد والأصول والثروة العقارية، إلى جانب الخبرات والإمكانات المرتبطة بالتخطيط العمراني وتوفير المرافق العامة، بينما يتميز القطاع الخاص بالمرونة وسرعة اتخاذ القرار وكفاءة التسويق والقدرة على التعامل مع التحديات والصعوبات.
وأشار إلى أن وثيقة سياسة ملكية الدولة تناولت عدداً من السيناريوهات والآليات التي تستهدف تعظيم قيمة الأصول، من بينها الاحتفاظ بالأصول وتطويرها وإعادة هيكلتها، والدخول في شراكات مع القطاع الخاص، أو التخارج من بعض الأنشطة، بما يتيح اختيار النموذج الأنسب وفقاً لطبيعة كل أصل والهدف من استغلاله.
وأضاف أن هناك أشكالاً متعددة للشراكة بين القطاعين، يحقق كل منها مزايا مختلفة للطرفين، من بينها الشراكة في تنفيذ المشروعات، بما يسهم في تخفيف الأعباء والالتزامات المالية عن مالك الأرض، والشراكة في الإيرادات التي توفر تدفقات مالية سريعة، إلى جانب تأسيس شركات للمشروعات بما يتيح تقاسم المخاطر والأرباح، وكذلك منح حقوق الانتفاع التي تسمح بتنمية الأصول مع الاحتفاظ بملكيتها، فضلاً عن عقود التشغيل التي ترفع كفاءة إدارة الأصول دون نقل ملكيتها.
ولفت إلى أن توجه شركة المعادي للتنمية والتعمير نحو الشراكة لا يستهدف تحقيق عائد مادي فقط، وإنما يمتد إلى الوصول لشرائح جديدة من العملاء والاستفادة من خبرات وإمكانات القطاع الخاص، موضحاً أن تحديد ملامح التوسع في الشراكات يرتبط بطبيعة كل مشروع والشكل القانوني والاستثماري المناسب له، سواء من خلال الشراكة على مستوى المشروعات أو تأسيس شركات مشتركة.
وفيما يتعلق بالشراكة من خلال الطروحات وزيادة قاعدة الملكية، أوضح سليمان أن هذا النموذج يتطلب توافر مقومات محددة، من بينها وجود قوائم مالية للشركة وأصول يمكن البناء عليها لتوسيع قاعدة الملكية وزيادة عدد المساهمين وتعزيز رأس المال، مؤكداً أن طبيعة كل فرصة استثمارية هي التي تحدد الآلية الأنسب للتنفيذ.
وشدد على أن الهدف من الشراكة لا يتمثل في الاستحواذ على الأراضي أو الحصول على الأصول لمجرد إقامة مشروعات عليها، وإنما في تحقيق التكامل بين القطاعين العام والخاص وتعظيم الاستفادة من الموارد المتاحة، بما يدعم نمو النشاط الاقتصادي ويحقق التوازن في السوق، ويضمن الاستفادة من القدرات المختلفة لكل طرف.
ومن ناحيته أكد المهندس أيمن أبو بكر، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الإسكندرية للاستثمارات والتنمية العمرانية، أن الاستثمار العقاري يساهم بنحو 11% من الدخل القومي، مشيراً إلى أن تعزيز الشراكة بين القطاعين العام والخاص من شأنه تحقيق معدلات نمو أكبر للقطاع العقاري في مصر، والاستفادة من القدرات الفنية والمالية والخبرات المتاحة لدى الطرفين.
وأوضح أن القطاع الخاص يواجه عدداً من التحديات التي تتطلب تدخلاً سريعاً، من بينها عدم التناسب أحياناً بين القدرات الفنية والمالية للمطورين وحجم المشروعات التي يتولون تنفيذها، وهو ما يستدعي ضرورة إعداد عقود متوازنة وعادلة تضمن حقوق جميع الأطراف، مع تجنب الدخول في مشروعات تتجاوز الإمكانات الفعلية للشركات.
وطالب بضرورة تحقيق مزيد من المرونة في إجراءات تراخيص الأراضي الاستثمارية والصناعية، وتسريع وتيرة إنهاء الإجراءات أمام المطورين والمستثمرين والمصنعين، موضحاً أن بعض المشروعات تستغرق نحو 5 سنوات للحصول على التراخيص، وهو ما يمثل عائقاً أمام تنفيذ الاستثمارات ويؤخر الاستفادة من الأراضي.
وشدد على أهمية تيسير إجراءات تخصيص الأراضي ومنح التراخيص، بما يسهم في جذب المزيد من الاستثمارات وتوفير إيرادات جيدة لخزانة الدولة، لافتاً إلى ضرورة معالجة أزمة التراخيص مع المحافظات والمحليات، على غرار ما تم مع وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية.
وأشار أبو بكر إلى أن شركة الإسكندرية للاستثمارات والتنمية العمرانية مملوكة للدولة بنسبة 100%، لكنها تعمل وفق آليات وقوانين القطاع الخاص، وتواجه التحديات نفسها المتعلقة بتوفير الأراضي والتمويل وتحقيق الأرباح.
وأضاف أن الشركة اتجهت إلى بناء شراكات مع الشركات المالكة للأراضي، ووقعت نحو 8 مشروعات بالشراكة مع شركات أخرى، إلى جانب الأراضي التي قامت بشرائها من الدولة وسددت قيمتها، موضحاً أن هناك مشروعات قائمة على نماذج متنوعة من الشراكة، وأخرى قيد التوقيع خلال الفترة المقبلة.
ولفت إلى أن الشركة تتعاون أيضاً مع المطورين الصغار بهدف فتح أسواق جديدة وخلق فرص استثمارية متنوعة، مؤكداً أهمية الصناديق الاستثمارية باعتبارها إحدى الآليات التي يمكن أن تساعد المطورين الصغار، سواء من خلال توفير التمويل أو شراء الأسهم المملوكة للدولة، بما يسهم في معالجة بعض المشكلات المالية التي تواجه الشركات.
وبدوره أكد المهندس تامر ناصر، الرئيس التنفيذي لشركة سيتي إيدج للتطوير العقاري، أهمية التوسع في نماذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص، باعتبارها أحد المحركات الرئيسية لزيادة الرقعة العمرانية في مصر وفتح فرص جديدة أمام الاستثمار العقاري.
وأوضح أن الشركة تبني شراكات مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وحصلت من خلالها على فرص استثمارية في مدينتي العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة، مشيراً إلى أن الدولة قطعت شوطاً كبيراً في تنمية نماذج الشراكة لتنفيذ المدن الجديدة، مع وجود دور محوري للمطورين العقاريين في تحقيق هذا التوسع.
وأشار ناصر إلى أن الرقعة العمرانية المعمورة في مصر ارتفعت من نحو 7% من إجمالي مساحة البلاد عام 2014 إلى قرابة 14% في عام 2026، بما يعكس حجم التطور الذي شهدته التنمية العمرانية، ودور الدولة والقطاع الخاص في تنفيذ المشروعات وتوسيع نطاق العمران.
وشدد على ضرورة التوسع في نماذج تشغيلية متزنة تتيح تنفيذ المزيد من المدن الجديدة، مع أهمية أن تقوم التعاقدات بين الأطراف على التوازن والعدالة، وفقاً لمعايير واضحة تضمن حقوق الدولة والمطورين العقاريين.
وأضاف أن القطاع الخاص يمتلك خبرات واسعة في مختلف الأنشطة العقارية، وهو ما يتطلب وضع نظام يجمع المطورين العقاريين وفقاً لقدراتهم وخبراتهم، إلى جانب تعزيز التواصل مع أصحاب الأراضي لتيسير الحصول عليها وتوفير فرص استثمارية جديدة.
وطالب بضرورة تعديل التشريعات التي تعرقل نشاط الاستثمار العقاري في مصر، والعمل على تحقيق مزيد من التكامل بين القطاعين العام والخاص، مشيراً إلى أن المدن الجديدة حققت مكاسب وفرصاً استثمارية للقطاع الخاص، بما يستدعي استمرار التعاون والتوسع في الشراكات خلال المرحلة المقبلة.
وأكد أهمية أن تقوم الشراكات على نماذج تشغيلية وإطار تنظيمي واضح، مع الاستعانة بكفاءات لديها الخبرة في إدارة المشروعات الضخمة، ونقل خبرات المطورين العقاريين الجادين، بما يساعد على إحياء المناطق التي تحتاج إلى التنمية، مشيداً بدور الدولة في تطوير البنية التحتية وشبكات الطرق والمرافق باعتبارها من العوامل الرئيسية الداعمة للاستثمار العقاري.
كما شدد على ضرورة وضع معايير واضحة تمنح الثقة للعملاء، من خلال الأطر التنظيمية المناسبة واختيار المطور العقاري وفقاً لتصنيف يعكس قدراته الفعلية وحجم المشروعات التي يستطيع تنفيذها.
فيما طالب المهندس جرجس يوسف، رئيس مجلس إدارة شركة نيو جيرسي للتطوير العقاري، بضرورة تدشين لجان متخصصة لتعزيز وتنظيم الشراكة بين القطاعين العام والخاص في مجال التطوير العقاري، والعمل على تذليل العقبات التي تواجه الشركات، وفي مقدمتها بطء إجراءات التراخيص وتأخر توصيل المرافق للمشروعات.
وأوضح أن شركة نيو جيرسي لديها العديد من المشروعات في السوق المصرية، لكنها لا تمتلك شراكات حالية مع قطاع الأعمال العام أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مشيراً إلى أن طبيعة الشراكة مع الجهات الحكومية تختلف عن الشراكة مع شركات القطاع الخاص.
وأضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية أصبحت تستهدف تحقيق مستويات ربحية أعلى في بعض الشراكات، مقارنة بما يستهدفه المستثمر، وهو ما يتطلب إعادة النظر في نماذج التعاقد بما يضمن تحقيق التوازن والمصلحة المشتركة لجميع الأطراف.
وأشار إلى أن هناك عدداً من المعوقات التي تواجه شركات التطوير العقاري وتسهم في تأجيل الدخول في شراكات جديدة، وعلى رأسها إجراءات التراخيص التي قد تستغرق أكثر من عام ونصف للحصول عليها، فضلاً عن طول فترات توصيل المرافق، وهو ما يؤثر على الجدول الزمني لتنفيذ المشروعات.
ولفت إلى وجود بعض نماذج الشراكات الناجحة في عدد من المشروعات العقارية خلال الفترة الأخيرة، مؤكداً ضرورة وضع مزيد من الضوابط والآليات التي تحفز التعاون مع القطاع الخاص وتدعم الاستثمار في القطاع العقاري.
وطالب بتشكيل لجان متخصصة لتنظيم التعاون بين القطاعين العام والخاص، في ظل الزيادة المستمرة في عدد المشروعات العقارية بالسوق المحلية، على أن تتولى هذه اللجان تذليل الصعوبات التي تواجه الأطراف المختلفة، ووضع قواعد واضحة لتنظيم الشراكات.
وأكد أن معوقات السوق العقاري لا تقتصر على التراخيص فقط، بل تمتد إلى تأخر توصيل المرافق، موضحاً أن بعض الشركات تنتظر فترات طويلة لإدخال الكهرباء إلى مشروعاتها، نتيجة تعدد النماذج والإجراءات وبطء عمليات المراجعة من جانب المهندسين والمسؤولين المختصين.
وأضاف أن هذه التحديات تتطلب توفير مزيد من التسهيلات للمطورين العقاريين، بما يشجع الاستثمار المحلي ويجذب المستثمرين الأجانب إلى السوق المصرية، خاصة أن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين لديها رغبة في دخول السوق، لكن المعوقات الإجرائية تدفع بعضها إلى التراجع عن الاستثمار.
وبدوره أكد المهندس عصام عادل، المدير التنفيذي لشركة بيتر هوم، أهمية حصر الأصول العقارية غير المستغلة لدى الشركات والجهات المختلفة، والعمل على تعظيم الاستفادة منها من خلال الشراكة مع القطاع الخاص، بما يضمن تحويل الأراضي والأصول غير المستغلة إلى مشروعات منتجة تحقق عوائد اقتصادية.
وأوضح أنه سبق إجراء حصر للشركات العقارية ضمن الأصول، حيث تمتلك بعض الشركات أراضي غير مستخدمة، مشيراً إلى أن آلية شراء الأراضي من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تتطلب التقدم للحصول على الأرض وتقديم الميزانيات المالية للشركات ومراجعتها.
وأضاف، خلال تصريحاته ضمن فعاليات المؤتمر، أن هناك فرصاً استثمارية لدى جهات ولاية أخرى، من بينها محافظتا المنيا والأقصر، مقترحاً إتاحة هذه الأراضي لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لتتولى اختيار المطور العقاري المناسب وفقاً لحجم الشركة وقدراتها الفنية والمالية.
وأشار إلى أهمية إجراء تقييم عادل لأسعار الأراضي، بما يضمن حصول الشركة المالكة للأرض على أفضل سعر ممكن، وتحقيق الاستفادة الاقتصادية المثلى من الأصول المملوكة لها.
وأوضح أن هناك شركات تستهدف تعظيم الاستفادة من أصولها العقارية، وتحتاج إلى استمرار الشراكة من خلال تحديد نسب أو رعايات، أو المشاركة في أصل منتج مثل المراكز التجارية «المولات»، بما يتيح تحقيق عوائد مستدامة من الأصول بدلاً من الاكتفاء ببيعها أو التصرف فيها.
ولفت إلى أن آليات الشراكة متاحة بالفعل، لكن مستوى التنفيذ لا يزال ضعيفاً، مشيراً إلى أنه كان من المفترض بعد الانتهاء من حصر الأصول تحديد الفرص الاستثمارية المتاحة وطرحها عبر منصة مخصصة، بما يسهل وصول المطورين والمستثمرين إليها.
وأكد أن الشركات الكبرى، مثل شركة المعادي للتنمية والتعمير، يمكنها طرح أجزاء من أصولها للدخول في شراكات استثمارية، بما يساعد على تعظيم قيمتها وتحقيق عوائد إضافية.
وشدد على أهمية تنويع المنتجات العقارية، موضحاً أن القطاع العقاري يمثل نشاطاً اقتصادياً مهماً، لكن ليس من الضروري أن تعمل جميع الشركات في المنتج العقاري نفسه، إذ يجب استغلال اختلاف إمكانات الشركات وتوجهاتها لخلق فرص استثمارية متنوعة داخل السوق.