حسام الشاهد: السوق العقاري المصري انتقل من مرحلة التسعير الإنتاجي إلى التسعير التمويلي

قال حسام الشاهد، رئيس القطاع التجاري بشركة كيان للتطوير العقاري، إن التحليل الدقيق لهياكل التسعير في السوق العقاري المصري يكشف تحوّلًا جوهريًا خلال السنوات الأخيرة من نموذج التسعير الإنتاجي المعتمد على التكلفة الفعلية وهامش الربح، إلى نموذج تسعير تمويلي يستند بالأساس إلى قيمة الزمن ومخاطر التحصيل.
وأوضح الشاهد أن الارتفاعات الكبيرة في الأسعار المعلنة للوحدات العقارية لا تعكس تضاعفًا حقيقيًا في تكلفة التطوير أو البناء، بقدر ما تعكس تمدد فترات السداد وارتفاع معدلات الخصم الضمنية المحمّلة على أنظمة التقسيط، مؤكدًا أن أكثر من نصف السعر المعلن حاليًا في السوق هو في الحقيقة “تكلفة زمن” وليست “قيمة إنتاج”.
ارتفاع حاد في العبء التمويلي وتحول في آليات التسعير
وأشار الشاهد إلى أن العبء التمويلي المحمّل على المشروعات العقارية ارتفع بصورة حادة خلال السنوات الأخيرة، إذ ارتفعت نسبة الفوائد المحمّلة من نحو 29% إلى ما يزيد عن 57% خلال ست سنوات فقط، وهو ما يعكس انتقالًا واضحًا من تسعير يقوم على معادلة “تكلفة + ربح” إلى تسعير جديد يقوم على معادلة “تمويل + زمن”.
وأضاف الشاهد أن معدل الزيادة الظاهرية في الأسعار المعلنة وصل إلى ستة أضعاف خلال الفترة من 2019 إلى 2025، في حين أن الزيادة الفعلية في القيمة النقدية العادلة للوحدات – أو ما يُعرف بسعر الكاش المكافئ – لم تتجاوز 3.6 مرة فقط خلال نفس الفترة، بما يعكس تأثير التسهيلات التمويلية وليس النمو الحقيقي في القيمة السوقية.
الفجوة بين السعر المعلن والقيمة الحقيقية
واوضح الشاهد أن التحليل المالي يُظهر أن الزيادة الظاهرية في الأسعار تعود بالأساس إلى تمديد مدد السداد من 6 إلى 10 سنوات، وضعف المقدم من 15% إلى 5%، بجانب ارتفاع معدلات العائد الضمني التي يتحملها العميل دون أن يدركها بشكل مباشر.
وأضاف الشاهد أن تكلفة البناء الفعلية مضافًا إليها هامش الربح لا تمثل سوى نحو 42% من السعر الحالي في المتوسط، ويمكن أن تنخفض إلى حدود 30% فقط إذا تم احتساب علاوة المخاطر التمويلية ومخاطر التعثر في السداد التي تتراوح بين 10 و15%، وهو ما يعني أن المطورين محقون جزئيًا عندما يشيرون إلى أن الأسعار الحالية محمّلة بفوائد تمويلية مرتفعة.
انعكاسات هيكلية على السوق ومخاطر على المطورين
وأكد الشاهد أن هذا التحول في بنية التسعير يحمل مخاطر هيكلية على شركات التطوير العقاري، خصوصًا في ظل اتجاه البنك المركزي المصري مؤخرًا إلى خفض أسعار الفائدة، وهو ما أحدث اضطرابًا واضحًا في استراتيجيات التسعير.
وذكر الشاهد أن المشروعات القديمة التي تم تسعيرها بفوائد مرتفعة وآجال طويلة أصبحت اليوم تبدو مبالغًا في أسعارها مقارنة بالمشروعات الجديدة التي تُسعّر على أساس تمويلي أقل تكلفة، مما يخلق تحديًا كبيرًا في إعادة ضبط الأسعار وموازنة الجدوى الاستثمارية.
تجربة كيان.. إدارة متوازنة للتحدي التمويلي
وأشار الشاهد إلى أن كيان للتطوير العقاري نجحت في التعامل مع هذه التحولات بأسلوب متزن، إذ تبنت الشركة سياسة تسعير مرنة تعتمد على تحليل دقيق لهياكل التكلفة والتمويل، ما مكّنها من الحفاظ على استقرار أسعارها النسبية رغم الارتفاع الكبير في تكاليف التمويل بالسوق.
وألمح الشاهد ألي أن كيان استطاعت تحقيق هذا التوازن من خلال تطوير استراتيجيات تمويل داخلية مبتكرة، تضمن تحقيق ربحية عادلة دون تحميل العميل أعباء تمويلية مبالغ فيها، وهو ما عزز من ثقة العملاء في مشروعات الشركة ومكانتها ضمن المطورين الأكثر التزامًا واستدامة في السوق المصري.
وأكد الشاهد علي أن كيان تعمل على تطوير نماذج تسعير أكثر شفافية واستدامة تضمن الحفاظ على ثقة العملاء واستقرار السوق، مؤكدًا أن المرحلة المقبلة تتطلب فلسفة تسعير جديدة تعكس القيمة الفعلية للوحدة بعيدًا عن التضخم التمويلي والمبالغة في الامتداد الزمني
كيان للتطوير العقاري.. رؤية متوازنة للتسعير العادل
واختتم الشاهد بالتأكيد على أن كيان للتطوير العقاري تتبنى رؤية متوازنة للتسعير، تقوم على الدمج بين الواقعية الاقتصادية والعدالة الاستثمارية، عبر تحقيق التوازن بين تكلفة التطوير الحقيقية وقيمة الزمن في أنظمة السداد.